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RealT, l’investissement immobilier sur la blockchain

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Dans cet article retrouvez notre test et avis sur RealT, la start-up qui va révolutionner l’investissement immobilier locatif. 

En fractionnant les titres de propriétés d’une maison grâce à la blockchain, RealT offre de nouvelles perspectives de diversification de l’épargne tout en conservant un aspect tangible et abordable même pour les plus petits investisseurs.

Qu'est-ce que RealT ?

RealT est une start-up Américaine proposant un service de fractionnement de l’investissement immobilier grâce à la blockchain Ethereum.

Fondée en 2018 l’entreprise revendique une bonne vingtaine de propriétés sous gestion et plus de 1200 clients à travers le monde. Elle ambitionne de devenir le leader dans le secteur de l’immobilier tokenisé. L’entreprise vous permet d’acquérir des biens immobiliers au travers de parts dans l’équivalent de SCPI.  

Preuve en est l’appétit pour l’immobilier, leur dernier bien immobilier mis en vente s’est arraché en moins de 30 min !

A l’heure actuelle il n’est possible d’acheter des propriétés qu’aux Etats-Unis. La quasi totalité des propriétés se situent pour l’instant du côté de Détroit dans le Michigan. Une propriété en Floride est également en cours de vente ainsi que dans l’Ohio.

L’ensemble des maisons sont classées section S8, un programme d’aide au logement Américain garantissant un loyer aux personnes aux revenus modestes. L’agence publique au logement local paye une partie du loyer dont la différence est réglée par le locataire. 

Concernant cette partie, c’est un avantage non négligeable :  les maisons ont certes moins de valeur par rapport à des appartements New-Yorkais mais le paiement du loyer est quasi assuré par un organisme d’Etat.O

Comment fonctionne l'investissement fractionné ?

Le principe est très similaire à celui d’une SCPI (pour les Français) ou SIR en Belgique.

L’immobilier ne peut pas être directement tokenisé, mais les personnes morales peuvent l’être. Chaque bien immobilier appartient à une société à responsabilité limitée. Chaque société à responsabilité limitée est tokenisée et vaut un certain nombre de RealTokens, puis est mise en vente sur le marché.

Selon leur part de tokens, les détenteurs peuvent percevoir les revenus du loyer et voter les décisions relatives au bien.

Pour chaque bien immobilier de RealT, une société de gestion immobilière gère la propriété pour le compte des détenteurs de RealTokens. La société de gestion immobilière recherche des locataires, perçoit les loyers et gère les réparations, de sorte que les groupes de détenteurs de RealTokens n’aient pas à le faire.

Maison en vente à Détroit (Michigan) avec RealT

Pour chaque propriété mise en vente il est possible d’acquérir un nombre de parts (token) défini à l’avance à un prix donné. En moyenne les tokens sont vendu entre 50$ et 150$.

Grâce à la technologie blockchain, plus besoin d’attendre 30 jours pour recevoir un virement bancaire. Posséder un bien immobilier avec RealT vous permet de percevoir le loyer tous les jours. Le loyer est payé en DAI, une cryptomonnaie stable en dollars américains, envoyée directement sur le portefeuille Ethereum qui possède les RealTokens du bien immobilier.

Comment investir avec RealT ?

RealT est un bon compromis entre entre l’investissement à haut rendement que procure les crypto-actifs (et spéculatif) mais également stable car il se base sur l’immobilier qui est à la fois tangible et plus sécurisé.

1. Créer un compte

Rendez-vous sur le site de RealT afin de vous créer votre compte investisseur.
Vous aurez ensuite accès à la marketplace dans laquelle se trouve les biens disponibles à l’achat.

2. Ajouter un wallet

Afin de détenir vos RealT tokens correspondants à vos parts vous aurez besoin d’un non-custodial wallet. Comprendre un portefeuille dont seul vous détenez la clef privée. 
Par défaut le site vous propose Argent ou Metamask qui sont tous les deux d’excellents choix.

Argent est un wallet Ethereum pour smartphone qui vous permet à la fois de stocker vos cryptomonnaies mais également d’utiliser des dApps (applications décentralisées) afin de faire fructifier votre épargne.

Lors de votre inscription, rentrez la clef publique de votre wallet afin de recevoir vos futurs tokens et de percevoir vos loyers.

3. Passer le KYC

RealT (comme Argent) utilise un système de KYC (Know Your Customer). Le KYC est un système international mis en place pour éviter entre autres le blanchiment d’argent. Il est même utilisé par vos banques.

Vous devrez donc fournir une preuve d’identité comme votre permis de conduire, votre carte d’identité ou votre passeport pour pouvoir acheter des tokens.

4. Choisir son bien

Une fois votre compte créé, votre KYC validé et votre wallet ajouté vous pourrez achetez des RealT tokens. En fonction de vos préférences vous pourrez payer par carte de crédit ou en cryptomonnaies.

Pour chaque propriété un nombre de token limité est disponible à l’achat. Vous pourrez définir votre investissement en fonction de la localisation du bien, les caractéristiques de la maison et évidemment le rendement annuel de celui-ci.

5. Signer ses contrats de propriétés

Vos tokens nouvellement acquis devront être approuvé par signature électronique afin de garantir votre titre de propriété. Celui-ci sera également signé par RealT.

Percevoir ses loyers sur son wallet

Vous percevrez vos loyers directement sur votre wallet chaque mercredi soir en stablecoin DAI ou USDC (cryptomonnaie adossé à une monnaie fiat). 

Néanmoins celui-ci peut varier en fonction du prix du GAS. On appelle GAS les frais de transfert sur la blockchain Ethereum. Ceux-ci sont particulièrement élevés, ce qui peut différer le virement de votre loyer.

investissement immobilier RealT
A gauche vos propriétés dans votre tableau de bord et à droite vos tokens dans votre wallet

Vendre ses RealT tokens

Vous pouvez évidemment vendre vos RealT tokens et donc mettre en vente vos parts de la propriété. 
Rendez-vous dans votre tableau de bord et cliquez sur “vendre”.
Il n’est pas possible de vendre des tokens d’une maison ou d’un bien immobilier qui n’aurait pas encore été totalement acheté.
Attention, des frais peuvent s’appliquer au moment de la vente.

Uniswap

Uniswap est un protocole d’échange de jetons ERC-20 sur Ethereum.

Pour faire simple, vous pouvez “swaper” (échanger) 2 tokens ERC-20 (blockchain ethereum) entre eux en quelques secondes moyennant des frais de gas.

avis bridge wallet

Uniswap vous permet d’échanger vos tokens et ou d’en acquérir des nouveaux. En cas de vente sur Uniswap vous ne détiendrez plus de titre de propriété.

Risque d'investissement locatif

L’investissement immobilier et d’une manière générale, l’investissement est non sans risque (à moins que vous ne déposiez votre argent sur votre livret A).


Les RealT token reposent sur les smart contracts. Bien que ceux-ci soient réputés inviolables, il n’est jamais impossible que ceux-ci aient des failles. En revanche des audits sont conduits de façon récurrente afin de garantir leur intégrité.

Le bien dans lequel vous investissez peut également subir des dégradations, incendie ou même des catastrophes naturelles. De plus les locataires peuvent arrêter de payer leur loyer pour une raison X ou Y, même si un certain nombre de garanties sont prises en charge par RealT.
Nous attirons votre attention sur le fait que les loyers ne sont pas garantis par l’entreprise.

S'inscrire sur RealT

Inscrivez-vous dès à présent sur RealT et démarrez vos premiers investissements immobiliers grâce à la blockchain.

F.A.Q - RealT

Nous avons contacté RealT afin d’en apprendre plus sur leurs services et sur le fonctionnement de leur plateforme. 

Cette question est complexe et nous ne nous prononçons pas plus que ça. Les tokens sont soumis aux impôts et taxes du pays de résidence du détenteur. Cependant aux USA, les taxes à hauteur de 30% sont déjà décomptées, et chaque années fiscale RealT fera parvenir le décompte à transmettre aux services du pays de résidence, pour la France un accord de non double imposition existe, donc si en France les taxes sont en deçà de 30% il n’y a rien à payer; si les taxes sont de 35% en France, il faudra payer la différence de 5% restant.

J’insiste à nouveau sur le fait qu’il faut prendre contact avec un fiscaliste, c’est le mieux en fonction de son portefeuille.

Il n’y a pas d’assurance sur les loyers impayés, peu importe la raison, après c’est du cas par cas en fonction de la cause des impayés : catastrophe naturelle, etc..

De base il faut se dire que s’il n’y a pas de loyers entrants, il n’y a pas de loyers pour les détenteurs de tokens.

Nous pallions à cela au maximum au quotidien en ayant des propriétés S8, soit avec un loyer en partie ou en totalité à la charge du gouvernement américain.

Il y a une reserve pour prendre en charge les travaux, c’est donc à la charge de RealT. Hors cas exceptionnels, à l’heure actuelle la start-up est encore petite et nous n’avons pas été confrontés à cela.

Il peut il y a voir une plus value en effet sur les travaux de rénovation ou d’amélioration, ce qui peut avoir un impact sur la valorisation du bien (valorisation effectuée chaque année par un expert externe).

Il y a une expertise réalisée au moment de l’achat par RealT et par des agents immobiliers privés mandatés. Le prix moyen de la ville, le quartier, le dynamisme, beaucoup de paramètres tels que ceux là sont pris en compte.

On y travaille, et c’est prévu, à l’heure actuelle on est encore bloqués par des questions légales.

Oui via le site web, le support répond en français si les questions sont posées en français et en anglais pour le reste. On a également un channel Telegram dédié pour les francophones.

Les notes

• Site en Français (+ service client)

• Ajout de nouvelles propriétés plusieurs fois par mois

• Rendement intéressant (moyenne 10% par an)

• Possibilité de vendre ses titres sur Uniswap

• Paiement hebdomadaire 

• Propriétés aux USA 

• Paiement différé lorsque le réseau Ethereum est congestionné

• Forte demande, et peu de biens disponibles

Notre avis sur RealT :

Enfin une application concrète de l’utilité des cryptomonnaies et de la blockchain qui saura parler à toutes les générations. Grâce à RealT il est désormais possible d’investir dans l’immobilier facilement, sans aucune barrière, avec un apport minime, générant un revenu passif. 

Si vous avez toujours voulu investir dans l'immobilier à moindre coût, RealT représente certainement la meilleure opportunité pour diversifier son patrimoine entre la pierre et les cryptomonnaies et enfin faire adopter la crypto aux Français !
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